Køb af fast ejendom

Når man køber en fast ejendom – uanset om det er en villa, en ejerlejlighed, en andelsbolig eller et landbrug – er aftaleretlig disposition mellem køber og sælger.

Købers og sælgers aftale kaldes ofte en købsaftale, og den beskriver den faste ejendom og de vilkår, der er aftalt mellem parterne.

Det anbefales, at der indsættes et finansierings- og et advokatforbehold i aftalen. Forbeholdene medfører nemlig, at køber i et nærmere fastsat tidsrum får mulighed for at afklare, hvorvidt finansiering kan opnås, og om købers advokat i øvrigt kan godkende handlen. Hvis købers advokat ikke kan godkende handlen, kan køber træde tilbage fra handlen uden omkostninger.

Hvis handlen er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom har sælger har mulighed for at få lavet en tilstandsrapport, hvorefter en bygningssagkyndig gennemgår ejendommen med sigte på at udfylde en tilstandsrapport, som kan fremlægges for køber.

Hvis sælger har fået udarbejdet en tilstandsrapport, kan køber tegne en ejerskifteforsikring. Sælger skal tilbyde at betale mindst 50 % af præmien på forsikringen. Tilbuddet om ejerskifteforsikring er afgørende for, om køber kan gøre mangler gældende direkte overfor sælger.

Ved køb af ejerlejligheder og andelsboliger, skal man være opmærksom på de særlige regler, der gælder for disse, herunder ejerlejlighedsloven, andelsboligforeningsloven m.v. Det samme gør sig gældende ved køb af landbrugsejendomme, der er momsregistrerede.

Når købsaftalen er underskrevet, tinglyses et skøde, der sikrer køberens rettigheder over ejendommen i forhold til tredjemand.

Mangler ved fast ejendom

Investering i en fast ejendom er for de fleste en meget stor investering. Det er derfor afgørende, at der ikke er mangler ved ejendommen, der gør ejendommen mindre værd, eller som kræver udbedring.

Hvis der er mangler ved en ejendom, kan der dels være problemer med brugen af ejendommen, men økonomien kan også blive væsentligt presset, hvis der konstateres væsentlige mangler ved ejendommen.

Det er derfor vigtigt at vide, hvad ens retsstilling er i forhold til sælger, hvis der konstateres mangler.

Før købet

Før købet er det vigtigt at få en advokat til at gennemgå handlens dokumenter og lade en bygningssagkyndig gennemgå ejendommen for fysiske mangler. På den måde kan de fleste overraskelser undgås.

Efter købet

Hvis det efter købet viser sig, at der er mangler ved ejendommen, opstår spørgsmålet om hvem der skal betale for udbedringen.

Dette afhænger i høj grad af om lov om forbrugerbeskyttelse har været aftalt.

Hvad er en mangel?

I første omgang skal manglen være retlig relevant. Et nedslidt tag er ikke nødvendigvis en mangel, hvis standen af taget svarer til tagets alder.

Mangelsbedømmelsen tager derfor altid udgangspunkt i, hvad der er aftalt og oplyst under købet. Et nedslidt tag er derfor sjældent en mangel, i det tilstanden af taget svarer til aftalen, og hvad der med rimelighed kunne forventes henset til tagets alder og anvendelse.

Lov om forbrugerbeskyttelse er ikke anvendt

Hvis loven om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom ikke er aftalt mellem parterne, gælder reglerne fra før lovens ikrafttræden.

Dette betyder at sælger kan gøres ansvarlig på to grundlag. Den ene grundlag er som erstatning, hvis sælger kendte eller burde kende til manglen, eller havde givet en garanti. Det andet grundlag er som forholdsmæssigt afslag, hvis manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen.

Der gælder dog en mindstegrænse på afslag fra 3-10 % afhængig af manglens omstændighed.

Hvis køber skal have erstatning, er det nødvendigt at bevise, at sælger kendte eller burde kende til manglen. Dette er dog ikke nødvendigt ved afslag i købesummen.

Ved vurderingen af afslaget eller erstatningens størrelse, skal der foretages fradrag for en evt. forbedring, som en udbedring medfører. Køber må med andre ord ikke blive bedre stillet.

Lov om forbrugerbeskyttelse er anvendt

Hvis sælger inden købet har fremlagt en tilstandsrapport, der ikke er mere end 6 måneder gammel, et tilbud på en ejerskifteforsikring og meddelt at ville betale halvdelen af præmien, er sælger som udgangspunkt ikke ansvarlig for mangler.

Sælger er dog stadig ansvarlig for mangler ved bygningen, hvis der er givet garanti herom, udvist grov uagtsomhed, eller såfremt manglen er indtrådt efter tilstandsrapportens udarbejdelse, men inden overtagelsesdagen.

Udgangspunktet er således, når loven har været anvendt, at sælger ikke kan gøres ansvarlig.

Hvis der er tale om mangler ved andet end den faste ejendom, f.eks. ved kloak eller ved grunden finder loven ikke anvendelse og de ovennævnte regler anvendes.

Ejerskifteforsikringen

Hvis loven om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom har været anvendt, er spørgsmålet om andre kan forpligtes til at betale for udbedringen.

Dette vil typisk være ejerskifteforsikringen, hvorfor køber oftest anbefales at tegne en sådan. Der er dog ofte en ret betragtelig selvrisiko. Uenighed med forsikringsselskabet kan indbringes for Ankenævnet for Forsikring.

Den bygningssagkyndige

Hvis tilstandsrapporten ikke har oplyst om manglen eller ikke angivet den korrekt kan den bygningssagkyndige muligvis have et ansvar.

Den bygningssagkyndige skal dog – i henhold til loven – kun foretage en visuel gennemgang af ejendommen under brug af simpel værktøj. Han skal derfor ikke foretage destruktive indgreb. Selv indbo behøver han ikke at flytte.

Den bygningssagkyndiges ansvar afhænger derfor af, om manglen kunne og burde være opdaget ved en visuel gennemgang.

Der er oprettet et Ankenævn for Huseftersynsordningen, hvortil der kan klages over den bygningssagkyndige.

Bevissikring

Når man opdager en mangel, er det vigtigt så hurtigt som muligt at kontakte en advokat. Dels er det nemlig vigtigt, at sælger og evt. andre ansvarlige modtager oplysninger om manglen hurtigst muligt. Dels er det vigtigt, at der gennemføres en bevissikring, hvilket typisk sker i form af syn og skøn.

Det er hvert fald vigtigt, at manglen ikke udbedres uden forudgående bevissikring.

Nybyggeri

Ved nybyg er sælger normalt en professionel, der har opført ejendommen med salg for øje. I disse tilfælde kan lov om forbrugerbeskyttelse ikke anvendes, og sælger/entreprenøren har et entreprenøransvar i mindst 5 år efter afleveringen af byggeriet.

Entreprenøransvaret er et ansvar for alle mangler ved byggeriet, medmindre der er tale om en udviklingsskade. Dette er et meget strengt ansvar.

Sælger/entreprenøren har dog i modsætning til de almindelige regler om mangler ved fast ejendom krav på at udbedre manglen.

Det er derfor væsentligt, at der reklameres over manglen, så snart den er blevet kendt med påbud til sælger/entreprenøren om inden for en vis nærmere fastsat rimelig frist at udbedre forholdet.

Hvis han ikke gør det, fortabes retten til afhjælpning, der derfor kan blive udbedret af tredjemand for entreprenøren/sælgers regning.

Det gælder dog stadig, at det er vigtigt at foretage bevissikring, inden udbedring sker. Dette gælder særligt, hvis modparten protesterer over, at der er mangler ved ejendommen.

Ved nybyg er det væsentligt, at der ved afleveringsforretningen sker gennemgang af ejendommen med henblik på at få alle manglerne anført i afleveringsrapporten.

Det anbefales, at der i kontrakten tages højde for mangler, og at der i kontrakten anføres en afhjælpningsfrist. Det anbefales endvidere at have eget byggetilsyn under byggeriet, og i hvert fald et byggetilsyn til at gennemgå ejendommen inden afleveringsforretningen.

Kontakt Mangor Advokaterne på 29 80 87 91 for hjælp til spørgsmål om fast ejendom.