Entrepriseret

Et byggeprojekt kræver præcise aftaler, som skaber klarhed over dine og de øvrige parters pligter og rettigheder. Formålet med en god entrepriseaftale er at minimere risikoen for tvister. Hvis der alligevel opstår en tvist, skal entrepriseaftalen beskrive, hvordan konflikten skal håndteres. Vi hjælper dig med at forebygge og håndtere konflikter. Uanset om du er bygherre eller entreprenør, arbejder vi kun for at sikre dine interesser.

Hvis du er entreprenør

For entreprenører er præcise aftaler med bygherrer, arkitekter, ingeniører, underentreprenører og leverandører den nemmeste vej til at undgå konflikter. Det er også billigere at lade en advokat hjælpe med aftalerne frem for at advokaten hjælper med at løse en senere konflikt.

En præcis aftale skaber overblik over dine og dine aftalepartneres rettigheder og pligter i forbindelse med den enkelte opgave. Enhver aftale bør derfor tydeligt beskrive, hvem der gør hvad og hvornår.

Vi rådgiver dig og din virksomhed om, hvordan du bedst udarbejder aftaler med bygherrer, rådgivere og underentreprenører, så du er sikret bedst muligt mod potentielle konflikter.

Tegninger og beskrivelser

Tegninger og skriftlige beskrivelser af byggeriet skal stemme overens. I modsat fald opstår der hurtigt forvirring og uklarhed over opgaver og udførelse. I sidste ende kan det føre til en konflikt om, hver der har skylden for en eventuel fejl eller mangel.

Det er derfor vigtigt, at du tjekker, at arkitektens tegninger, ingeniørens beregninger og byggeriets beskrivelse til bygherren hænger sammen. Tegninger og beskrivelser må derfor ikke være modstridende eller skabe usikkerhed om, hvorledes byggeriet skal gennemføres.

Sørg for at alle aftaler stemmer overens

Hvis der er modstridende aftaler har du kurs direkte mod en konflikt. Du bør derfor altid sikre dig, at hovedentrepriseaftalen stemmer overens med eventuelle underentrepriseraftaler. Hvis dette ikke er tilfældet, ender det nemt med en langvarig tvist mellem hovedentreprenør og underentreprenør og en utilfreds bygherre.

Du kan derfor undgå mange konflikter ved at sikre, at hovedentrepriseaftalen ikke er i modstrid med byggeriets underaftaler.

Ekstraarbejder

Der opstår typisk behov for ekstraarbejder undervejs i et byggeprojekt. Ekstraarbejderne er ikke en del af den oprindelige entrepriseaftale. Det er derfor en god ide, at du som entreprenør udarbejder særskilte, skriftlige aftaler om ekstraarbejder.

Den skriftlige aftale bør indeholde en præcis beskrivelse af ekstraarbejdet samt pris og eventuelle betingelser. Det medfører, du lettere kan bevise, at der er udført ekstraarbejder, og at du er berettiget til ekstra betaling udover den oprindelige entrepriseaftale.

Hvordan skal konflikter løses

Hvis du har udarbejdet en præcis og skriftlig aftale, er du nået et langt stykke mod at forebygge konflikter. Du kan dog med fordel også medtage et afsnit omkring løsning af en eventuel konflikt. På den måde når begge parter hurtigere frem til en afgørelse.

Det er nemlig sådan, at hvis du og din aftalepartner kan blive enige om en løsningsmodel til at afgøre uenigheder, kan I spare tid og penge frem for ofte dyre og tidskrævende rets- og voldgiftssager.

Derudover er det vigtigt, at du sikrer dig, at tvister mellem dig og bygherren eller dig og underentreprenøren kan behandles samme sted. På den måde undgår du, at en sag skal føres samtidigt ved henholdsvis domstolene og voldgift, hvilket kan spare dig for risikoen for modstridende afgørelser, men også tid og ekstraomkostninger.

Hvornår er byggeriet afleveret?

Det er ofte et spørgsmål om definition, hvornår et byggeri er færdigt og leveret, og det kan føre til uenighed mellem bygherren og dig. Det er derfor en god ide at præcisere i entrepriseaftalen, hvornår byggeriet er leveret.

Leveringstidspunktet er nemlig vigtigt, for det har betydning for, hvornår betalingen forfalder, hvornår sikkerhedsstillelsen nedskrives, og hvornår risikoen for byggeriet overgår til bygherren. Det er derfor væsentligt at få dette aftalt og defineret. Det kan gøres ved hjælp af en detaljeret beskrivelse af, hvilke opgaver der skal være afsluttet for, at byggeriet er færdigt og leveret.

Sikkerhedsstillelse

De fleste bygherrer vil have, at du stiller sikkerhed over for bygherren. Det er nemlig bygherrens garanti for, at du opfylder dine forpligtelser med hensyn til udførelse og levering.

I henhold til AB 92 og ABT 93 udgør sikkerheden som udgangspunkt 15 % af den samlede entreprisesum, indtil aflevering er sket. Sikkerheden nedskrives herefter til 2 % efter et år og til 0 % efter fem år.

Du kan dog også kræve, at bygherren stiller garanti i form af en bygherregaranti. Ved en bygherregaranti opnår du sikkerhed for betaling af dit arbejde, selvom bygherren skulle gå konkurs, opsige eller ophæve entrepriseaftalen.

Hvis du er bygherre

For bygherrer er præcise aftaler med entreprenøren den nemmeste vej til at undgå konflikter. Det er også billigere at lade en advokat hjælpe med aftalen frem for at advokaten hjælper med at løse den efterfølgende konflikt.

Det er nødvendigt at entrepriseaftalen beskriver alle væsentlige dele af byggeret som eksempelvis levering, krav til udførelse, materialevalg, dagbøder, kvalitet og betaling.

Entrepriseaftalen tager oftest udgangspunkt i AB 92 eller ABT93, der begge er standardvilkår for fag- og hovedentrepriser. Selvom din aftale følger AB 92 eller ABT 93 vil det være en fordel at få en advokat til at gennemgå aftalen for dels at tjekke, at der ikke er lavet ændringer, og dels for at tjekke, at alle basale oplysninger er i orden. Derudover vil en advokat kunne tilpasse entreprisenaftalen til dit konkrete byggeprojekt.

Dagbøder

Dagbøder fungerer som motivation for entreprenøren til at færdiggøre byggeriet til tiden. Dagbøderne sikrer derudover økonomisk kompensation til dig, hvis byggeriet ikke bliver leveret til tiden.

Hvis entreprenøren leverer for sent, kan det medføre store økonomiske konsekvenser for dig som bygherrer. Udover de direkte tab, kan det nemlig også medføre indirekte tab i form af tabte lejeindtægter eller mistet produktion. Det er derfor en god ide at aftale dagbøder som en del af entrepriseaftalen, da det kan være den eneste mulighed for at få dækket indirekte tab. Derudover skal dagbøderne være store nok til at dække de reelle udgifter, som den sene levering har medført.

Kvalitet og udførelse

Hvis du ønsker dit byggeri af en bestemt kvalitet eller brug af specifikke materialer eller en bestemt udførelse, er det vigtigt at afstemme forventninger og sørge for at alle krav og ønsker medtages i entrepriseaftalen.

Det er oftest uenighed om kvalitet og udførelse, der er årsag til konflikter mellem bygherre og entreprenør. Konflikterne skyldes ofte, at detaljerne omkring materialer og finish ikke er aftalt. Hvis der ikke er aftalt noget detaljeret herom, kan entreprenøren bestemme, hvordan arbejdet skal udføres, så længe det er håndværksmæssigt korrekt, og at materialerne lever op til sædvanlig god kvalitet.

En tydelig og præcis aftale om byggeriets detaljer og udførelsesløsninger sikrer derudover, at prisen for byggeriet er retvisende i forhold til dine forventninger til slutresultatet. På den måde undgår du dyre ekstraarbejder i forhold til, hvis du først senere i byggeprocessen specificerer dine særlige ønsker.

Konkurser

Hvis entreprenøren går konkurs, kan det have store økonomiske konsekvenser for dig. Du bør derfor i entrepriseaftalen og i dit valg af entreprenør tage en række forholdsregler for at minimere risikoen for konkurser.

Vi anbefaler derfor, at du tjekker entreprenørens økonomiske situation, inden du indgår en aftale med denne. En advokat kan hjælpe dig med at vurdere entreprenørens soliditet ved fx at gennemgå de seneste regnskaber.

Derudover bør du i entrepriseaftalen sørge for, at entreprenøren stiller sikkerhed. Det sikrer dig nemlig mod væsentlige meromkostninger, når byggeriet skal færdiggøres eller overtages af en ny entreprenør ved konkurs.

Herudover bør du ved betalingsbetingelserne minimere din økonomiske risiko ved en eventuel konkurs. Du skal derfor sørge for, at du ikke betaler penge forud for byggeret og de enkelte delopgaver. Entrepriseaftalen skal derfor indeholde en bestemmelse om tidspunkter for betaling. Vi hjælper med at træffe det rigtige valg mellem månedlige betalinger eller betaling efter rateplan.

Ring til Mangor Advokaterne på 29 80 87 91, og få hjælp til entrepriseret.